近兩年來， 水果超市 在長春市場遍地開花。雖說很多 水果超市 會(huì)集中在居民區(qū)集中的地方或者是繁華地段的門市，但只要稍加留意會(huì)發(fā)現(xiàn)，其中有一道奇特的風(fēng)景，那就是很多未完全竣工交付使用的樓盤，甚至一些尚未裝修的臨近主路口的門市房都被 水果超市 經(jīng)營者利用了起來，大招牌一掛便擺攤做起了生意。那些新建小區(qū)外的臨街商業(yè)鋪位，在周邊商業(yè)氛圍尚不濃的時(shí)候，往往最先開張的也是 水果超市 。
不挑成熟商圈偏找城鄉(xiāng)結(jié)合部，不要精裝修商鋪專找毛坯房……一些 水果超市 經(jīng)營者的開店選址策略頗為“另類”，這里面有著怎樣的商機(jī)？
市場拓展專員忙著找開店目標(biāo)
11月7日，25歲的李宏宇（化名）從綠園區(qū)某小區(qū)走出來。李宏宇是長春一家 水果超市 市場部的拓展專員，因?yàn)榈弥撔陆ㄐ^(qū)的一處臨街商鋪出租所以前來實(shí)地踏查一下。不過，讓他有些郁悶的是，這次被競爭對手“截和”了，因?yàn)橐延辛硗庖患乙惨_ 水果超市 的先他一步跟業(yè)主聯(lián)系過并已簽了合同。
在回單位的路上，坐在公交車上的李宏宇望向窗外，其間，看到街邊有“旺鋪招租”的牌子，他會(huì)拿出手機(jī)迅速記錄下上面的電話號碼、聯(lián)系人名字，“旺鋪”大致位置。
李宏宇告訴記者，現(xiàn)在供職的這家水果連鎖超市，正處于“市場擴(kuò)張期”，目前，他的主要工作就是，每天在外面跑，根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)確定的重點(diǎn)區(qū)域去尋找開店“目標(biāo)”，并將自己前期調(diào)研的結(jié)論形成計(jì)劃書上報(bào)。“如果一個(gè)選址方案被采納，我的頂頭上司會(huì)前往考察，他也表示認(rèn)可的話，會(huì)上報(bào)總經(jīng)理，經(jīng)過老總的進(jìn)一步實(shí)地考察調(diào)研，然后進(jìn)入后期合同談判和簽約，直到新店開業(yè)，我的工作基本上就完成了。”李宏宇告訴記者，他所在的這家水果連鎖超市，今年以來幾乎每月都有新店開張，而他最忙碌的時(shí)候，同時(shí)要負(fù)責(zé)兩三個(gè)項(xiàng)目的跟進(jìn)，并且還要隨時(shí)關(guān)注有沒有更合適的“目標(biāo)”。
水果超市 選址瞄向“準(zhǔn)旺鋪”
除了時(shí)不時(shí)地到一些成熟小區(qū)、成熟商圈附近轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，看是否能有合適的機(jī)會(huì)“見縫插針”，李宏宇接到公司領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的任務(wù)當(dāng)中，更多的是考察那些尚有明顯市場空白的區(qū)域。“比如聽說哪兒要新建小區(qū)，或者有些小區(qū)還未完全入住的時(shí)候，肯定是要去看一下的。”李宏宇告訴記者，今年以來，他發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)有越來越多的同行開始往這些“準(zhǔn)旺鋪”上使勁兒。
對于李宏宇所描述的這一 水果超市 擴(kuò)張布局新動(dòng)向，記者也從本地一些 水果超市 經(jīng)營決策者那里得到了印證。
尹百成，長春市一家水果直營店總經(jīng)理。11月8日，記者采訪他時(shí)，他正在位于凈月高新區(qū)一處正在籌建的門店那兒進(jìn)行前期“督戰(zhàn)”。這處300平方米的門市房，是不久前剛通過談判租賃下來的。
“周圍小區(qū)入住率還不高，旁邊市場的人氣也不怎么好，現(xiàn)在來說根本談不上什么商機(jī)。”在尹百成的口中，最先列舉的是一串在此地選址所存在的問題。不過，已在長春開了74家 水果超市 的他，下定決心在此落下一步棋：租賃合同一簽就是10年，店面已經(jīng)開始裝修了。
多恩地產(chǎn)副總經(jīng)理崔湘笛在接受本報(bào)采訪時(shí)坦言，社區(qū)商業(yè)的租金價(jià)格確實(shí)會(huì)隨著小區(qū)人口密度的逐漸增加而呈一個(gè)上升曲線。因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)的繁榮與否，很大程度上取決于所背靠小區(qū)的人口密度。凡是新建小區(qū)，都會(huì)逐步形成一個(gè)配套的社區(qū)形態(tài)。在小區(qū)入住率還較低的時(shí)候，社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營狀況通常要比預(yù)期會(huì)差一些。而隨著入住率增加、人口密度加大，商業(yè)氛圍肯定是日趨成熟的。
“據(jù)我們觀察，長春本地一般社區(qū)商業(yè)的租金年增長率在10%左右，當(dāng)然這跟不同片區(qū)的成長速度等因素都有一定的關(guān)系。有些增長率會(huì)更高，而有些則短期內(nèi)達(dá)不到這個(gè)水平。”崔湘笛表示，一般情況下，在社區(qū)商業(yè)氛圍的培育期，商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格往往會(huì)相對較低。
揭秘“另類”選址玄機(jī)
玄機(jī)1
可選擇的空間有限 另類選址尋求“突圍”
近兩年來，長春水果近乎開一家火一家，這讓不少經(jīng)營者眼熱。甚至一些綜合類超市也看好這塊市場，將開設(shè)水果專門店作為新的發(fā)力點(diǎn)。
“不僅是一些新開盤小區(qū)，甚至是一些原本不受關(guān)注的城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域，都已有 水果超市 分布了。”長春市新天地超市有限公司總經(jīng)理辦公室副主任金先生在接受本報(bào)采訪時(shí)坦言，正因 水果超市 處于市場上升期，他們已經(jīng)開始將發(fā)力方向由超市擴(kuò)大到水果專門店。
“從目前長春的水果零售行業(yè)來看，尤其是 水果超市 這塊，幾乎已經(jīng)飽和。”尹百成在接受本報(bào)采訪時(shí)坦言。僅今年年初到現(xiàn)在不到一年時(shí)間內(nèi)，就有30多家店新開業(yè)。平均下來，幾乎每周都有一家新店開業(yè)，有時(shí)候一周內(nèi)有三家店開張。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，當(dāng)前已過了最初的跑馬圈地的擴(kuò)張期，留給經(jīng)營者可選擇的空間有限，這也迫使一些經(jīng)營者走“另類”選址路線。尹百成告訴記者，經(jīng)常會(huì)碰到同行間選址“撞車”的時(shí)候，有時(shí)候會(huì)因?yàn)樽约旱男袠I(yè)地位、規(guī)模占據(jù)優(yōu)勢而“獲勝”，而有時(shí)候則沒有那么幸運(yùn)，只能眼看著一個(gè)黃金鋪位旁落別家。
“現(xiàn)在的超市業(yè)態(tài)、行業(yè)分工也越來越精細(xì)化，在這種情況下，從產(chǎn)品供給的角度講，也需要有相應(yīng)的終端銷售形式出現(xiàn)。”武漢策成企業(yè)管理咨詢有限公司專職講師黃翌在接受本報(bào)采訪時(shí)表示， 水果超市 近年來在各個(gè)地區(qū)成為一個(gè)新興業(yè)態(tài)，并且有一個(gè)逐步擴(kuò)大的趨勢，市場逐步成熟。因此越來越多的經(jīng)營者開始發(fā)掘這部分商機(jī)，導(dǎo)致市場競爭日趨激烈。
玄機(jī)2
為省成本 經(jīng)營者認(rèn)可先賠錢后賺錢
一個(gè)是商業(yè)氛圍濃厚，成熟地段的旺鋪，租金高；另一個(gè)是短期內(nèi)還沒成氣候，商業(yè)氣息尚待培養(yǎng)的地段，租金便宜。你選哪個(gè)？在選址時(shí)，擺在 水果超市 經(jīng)營者面前，往往會(huì)出現(xiàn)這樣一道選擇題。而記者采訪中了解到，越來越多的經(jīng)營者開始更傾向于選擇后者。而這一決策，更多來自于成本壓力下的精打細(xì)算的小算盤。
“現(xiàn)在都盯著旺鋪投資開店，但有些旺鋪的租金高得離譜，倒不如找這種租金相對便宜一些的地方開店，畢竟‘準(zhǔn)旺鋪’的租金成本更低一些。”兩個(gè)月前，剛在長春汽車經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)兌下來一家水果店的陳女士告訴記者，當(dāng)時(shí)兌這家店的時(shí)候，家人也有不同的意見，認(rèn)為臨近小區(qū)現(xiàn)在2期剛開盤不久，3期還在建，周圍商業(yè)氣息還不旺?？申惻坑X得，現(xiàn)在業(yè)主給出的租金價(jià)格是4.5萬元/年，合同可以簽5年，如果等一兩年，2期、3期全部入住時(shí)，租金就不是這個(gè)價(jià)了，肯定是越漲越高。
“頭兩年還好說，競爭沒那么激烈，租金高點(diǎn)我們頂多是少賺點(diǎn)兒，現(xiàn)在不一樣，有些地段租金高得離譜，而行業(yè)競爭又這么激烈，尤其是對于水果零售行業(yè)來說，利潤率并不高，各家都在拼價(jià)格，而房租占了成本中的很大一部分，不能通過提高產(chǎn)品價(jià)格去彌補(bǔ)成本，只有盡可能地在前期投入預(yù)算方面減少一些成本。”以往只做穩(wěn)定市場、不考慮培育市場的尹百成，現(xiàn)在也在調(diào)整策略。他告訴記者，雖然在新建小區(qū)商業(yè)氛圍不太濃的地方開店有一定的風(fēng)險(xiǎn)，或許在一兩年內(nèi)都不盈利甚至虧損，但因?yàn)槌弥饨鸨阋四孟聛?，挺過了一兩年的市場培育期，之后的盈利前景非常可觀。比如，他即將在凈月高新區(qū)開的這家店，租賃合同一簽就是10年，300平方米的門市房年租金2萬余元，而在市區(qū)繁華地段這樣的價(jià)格無論如何都拿不下來，甚至要增幾倍甚至十余倍。而通過考察他認(rèn)為，雖然現(xiàn)在市場有待培育，但由于周圍小區(qū)大部分是回遷房，預(yù)計(jì)最近一兩年之內(nèi)入住率會(huì)有很大提高。這么算下來，他覺得這筆買賣做得還是比較劃算的。
玄機(jī)3
彌補(bǔ)市場空缺 有人“打快拳”
在新建小區(qū)外開店扎根，是在找機(jī)會(huì)“突圍”、熬過市場培育期，如果說這還算比較“靠譜”的話，那么，在大路口、在街邊租個(gè)毛坯房就開始掛牌賣水果，不要精裝修商鋪專找倉庫式的臨街店面，這又是為何？
記者采訪中了解到，雖然具有上述選址特征的水果店并不多，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，隨著年底節(jié)慶扎堆到來，確實(shí)有一批水果經(jīng)營者會(huì)集中在這個(gè)時(shí)候開店，并且區(qū)別于一般水果零售商，在市區(qū)內(nèi)租賃較為便宜的未裝修門市，批發(fā)箱式水果。“用我們的行話叫做‘打快拳’，也就是說，通常是每年11月份至來年2月份這段時(shí)間掛牌營業(yè)，因?yàn)檫@個(gè)階段是一個(gè)歲末年初節(jié)慶扎堆的時(shí)候，也是水果需求的旺盛期。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士孫先生介紹，多數(shù)經(jīng)營者對這種臨時(shí)設(shè)在市區(qū)內(nèi)的水果批發(fā)點(diǎn)都不會(huì)花費(fèi)太多心思做精裝修，甚至有不少都是專門找一些租金便宜的毛坯房，只租幾個(gè)月。而這種打快拳的經(jīng)營方式主要是基于兩個(gè)方面的考慮：一是短期承租控制渠道成本；另一方面，也能在市場旺銷期內(nèi)彌補(bǔ)市區(qū)內(nèi)水果批發(fā)點(diǎn)的市場空缺。
解析 水果超市 的選址策略
“在選址方面，有一部分的 水果超市 還是比較盲目的，沒有進(jìn)行專業(yè)的市場和顧客需求的分析，實(shí)際上是憑感覺，所以很多 水果超市 開起來很快，但是閉店的速度也很快。”黃翌表示，對于 水果超市 這一業(yè)態(tài)來說，市場擴(kuò)張速度驚人。在這一時(shí)期，如果沒有搶占先機(jī)的“前瞻性”經(jīng)營思維，以后的經(jīng)營將面臨較高的難度，甚至將步步受制于人，被激烈的競爭洪流所淘汰。那么，如何兼顧選址的“前瞻性”并控制好風(fēng)險(xiǎn)？黃翌給出了如下建議。
建議1
考慮入住率和購買力
根據(jù)黃翌此前的相關(guān)調(diào)研，小區(qū)入住率低于30%的情況下，人口密度過小，對于 水果超市 經(jīng)營者來說經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)過大，因此在此開店應(yīng)格外慎重。
水果超市 選址一定要考慮兩大因素：即周邊小區(qū)入住率和購買力。或許，在目前尚屬冷僻的區(qū)域，小區(qū)入住率并不高，但考慮到臨近高檔社區(qū)、居民購買力強(qiáng)的話，也能保證通過經(jīng)營產(chǎn)品毛利潤的增加來保證盈利；相反，雖然分析周邊居民購買力水平一般，但入住率高，人流集中的話，也能通過跑銷量來盈利。
建議2
考察周邊商圈是否有競爭對手
在選址細(xì)節(jié)上，還應(yīng)考察周邊商圈是否存在競爭對手，以及消費(fèi)者出行習(xí)慣、行動(dòng)路線等。地段選擇上，優(yōu)選小區(qū)入口、再選小區(qū)周邊、最后才是小區(qū)內(nèi)部，避免輻射面太窄。如果小區(qū)周邊有成熟的農(nóng)貿(mào)市場的話，盡量在此選址開店。
建議3
算好成本賬 別忽視物流配送距離
從成本控制角度來講， 水果超市 的投入成本雖不如綜合類超市那么大，但在不同區(qū)位、不同商圈的租金價(jià)格會(huì)有很大的差別。因此，在選擇時(shí)要考慮整個(gè)鋪位的性價(jià)比問題。繁華地段的“旺鋪”不一定是最好的。因?yàn)?，雖然這里有超大客流量和商業(yè)氛圍，但租金價(jià)格往往高不可攀，對于利潤率并不算高的水果行業(yè)來說，如果盲目花高價(jià)進(jìn)駐的話，很可能會(huì)給后期經(jīng)營帶來成本壓力；而另一方面，如果僅考慮租金低廉而選擇冷僻區(qū)域，也同樣需承擔(dān)客流量低帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。而對于經(jīng)營者來說，需要在各自的利弊中間進(jìn)行權(quán)衡，考慮綜合性價(jià)比來選址。
此外，黃翌格外提醒，除了租金成本外，對于連鎖性質(zhì)的 水果超市 經(jīng)營者來說，物流配送成本是不容忽視的很大一塊。因此，在輻射面逐步擴(kuò)大的過程中，一定要考慮各門店的配送距離。
■問問經(jīng)濟(jì)學(xué)
倡導(dǎo)搶占先機(jī)的“達(dá)維多定律”
市場競爭日趨激烈，面對市場“蛋糕”被分解，一些 水果超市 的經(jīng)營者在選址上尋求“突圍”。而以往一些大型連鎖超市的選址策略上也體現(xiàn)出了“先下手為強(qiáng)”、耐得住市場培育期“寂寞”的前瞻性。
現(xiàn)實(shí)生活中我們往往會(huì)有這樣的疑惑，為什么做同樣的事情，有的人賺錢，有的人賠錢？先還是后，對成功還是失敗究竟會(huì)有多大的影響？我們不妨用“達(dá)維多定律”來思考這一問題。該定律是由曾任職于英特爾公司高級行銷主管和副總裁威廉·H·達(dá)維多提出并以其名字命名的。達(dá)維多認(rèn)為，任何企業(yè)在本產(chǎn)業(yè)中必須不斷更新自己的產(chǎn)品。一家企業(yè)如果要在市場上占據(jù)主導(dǎo)地位，就必須第一個(gè)開發(fā)出新一代產(chǎn)品。達(dá)維多定律的理論基點(diǎn)，是著眼于市場開發(fā)和利益分割的成效。人們在市場競爭中無時(shí)無刻不在搶占先機(jī)，因?yàn)橹挥邢热胧袌霾拍芨菀撰@得較大的份額和高額的利潤。概括來講就是在競爭中要“不走尋常路”，競爭就是要?jiǎng)?chuàng)造或搶占先機(jī)。
不挑成熟商圈偏找城鄉(xiāng)結(jié)合部，不要精裝修商鋪專找毛坯房……一些 水果超市 經(jīng)營者的開店選址策略頗為“另類”，這里面有著怎樣的商機(jī)？
市場拓展專員忙著找開店目標(biāo)
11月7日，25歲的李宏宇（化名）從綠園區(qū)某小區(qū)走出來。李宏宇是長春一家 水果超市 市場部的拓展專員，因?yàn)榈弥撔陆ㄐ^(qū)的一處臨街商鋪出租所以前來實(shí)地踏查一下。不過，讓他有些郁悶的是，這次被競爭對手“截和”了，因?yàn)橐延辛硗庖患乙惨_ 水果超市 的先他一步跟業(yè)主聯(lián)系過并已簽了合同。
在回單位的路上，坐在公交車上的李宏宇望向窗外，其間，看到街邊有“旺鋪招租”的牌子，他會(huì)拿出手機(jī)迅速記錄下上面的電話號碼、聯(lián)系人名字，“旺鋪”大致位置。
李宏宇告訴記者，現(xiàn)在供職的這家水果連鎖超市，正處于“市場擴(kuò)張期”，目前，他的主要工作就是，每天在外面跑，根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)確定的重點(diǎn)區(qū)域去尋找開店“目標(biāo)”，并將自己前期調(diào)研的結(jié)論形成計(jì)劃書上報(bào)。“如果一個(gè)選址方案被采納，我的頂頭上司會(huì)前往考察，他也表示認(rèn)可的話，會(huì)上報(bào)總經(jīng)理，經(jīng)過老總的進(jìn)一步實(shí)地考察調(diào)研，然后進(jìn)入后期合同談判和簽約，直到新店開業(yè)，我的工作基本上就完成了。”李宏宇告訴記者，他所在的這家水果連鎖超市，今年以來幾乎每月都有新店開張，而他最忙碌的時(shí)候，同時(shí)要負(fù)責(zé)兩三個(gè)項(xiàng)目的跟進(jìn)，并且還要隨時(shí)關(guān)注有沒有更合適的“目標(biāo)”。
水果超市 選址瞄向“準(zhǔn)旺鋪”
除了時(shí)不時(shí)地到一些成熟小區(qū)、成熟商圈附近轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，看是否能有合適的機(jī)會(huì)“見縫插針”，李宏宇接到公司領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的任務(wù)當(dāng)中，更多的是考察那些尚有明顯市場空白的區(qū)域。“比如聽說哪兒要新建小區(qū)，或者有些小區(qū)還未完全入住的時(shí)候，肯定是要去看一下的。”李宏宇告訴記者，今年以來，他發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)有越來越多的同行開始往這些“準(zhǔn)旺鋪”上使勁兒。
對于李宏宇所描述的這一 水果超市 擴(kuò)張布局新動(dòng)向，記者也從本地一些 水果超市 經(jīng)營決策者那里得到了印證。
尹百成，長春市一家水果直營店總經(jīng)理。11月8日，記者采訪他時(shí)，他正在位于凈月高新區(qū)一處正在籌建的門店那兒進(jìn)行前期“督戰(zhàn)”。這處300平方米的門市房，是不久前剛通過談判租賃下來的。
“周圍小區(qū)入住率還不高，旁邊市場的人氣也不怎么好，現(xiàn)在來說根本談不上什么商機(jī)。”在尹百成的口中，最先列舉的是一串在此地選址所存在的問題。不過，已在長春開了74家 水果超市 的他，下定決心在此落下一步棋：租賃合同一簽就是10年，店面已經(jīng)開始裝修了。
多恩地產(chǎn)副總經(jīng)理崔湘笛在接受本報(bào)采訪時(shí)坦言，社區(qū)商業(yè)的租金價(jià)格確實(shí)會(huì)隨著小區(qū)人口密度的逐漸增加而呈一個(gè)上升曲線。因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)的繁榮與否，很大程度上取決于所背靠小區(qū)的人口密度。凡是新建小區(qū)，都會(huì)逐步形成一個(gè)配套的社區(qū)形態(tài)。在小區(qū)入住率還較低的時(shí)候，社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營狀況通常要比預(yù)期會(huì)差一些。而隨著入住率增加、人口密度加大，商業(yè)氛圍肯定是日趨成熟的。
“據(jù)我們觀察，長春本地一般社區(qū)商業(yè)的租金年增長率在10%左右，當(dāng)然這跟不同片區(qū)的成長速度等因素都有一定的關(guān)系。有些增長率會(huì)更高，而有些則短期內(nèi)達(dá)不到這個(gè)水平。”崔湘笛表示，一般情況下，在社區(qū)商業(yè)氛圍的培育期，商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格往往會(huì)相對較低。
揭秘“另類”選址玄機(jī)
玄機(jī)1
可選擇的空間有限 另類選址尋求“突圍”
近兩年來，長春水果近乎開一家火一家，這讓不少經(jīng)營者眼熱。甚至一些綜合類超市也看好這塊市場，將開設(shè)水果專門店作為新的發(fā)力點(diǎn)。
“不僅是一些新開盤小區(qū)，甚至是一些原本不受關(guān)注的城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域，都已有 水果超市 分布了。”長春市新天地超市有限公司總經(jīng)理辦公室副主任金先生在接受本報(bào)采訪時(shí)坦言，正因 水果超市 處于市場上升期，他們已經(jīng)開始將發(fā)力方向由超市擴(kuò)大到水果專門店。
“從目前長春的水果零售行業(yè)來看，尤其是 水果超市 這塊，幾乎已經(jīng)飽和。”尹百成在接受本報(bào)采訪時(shí)坦言。僅今年年初到現(xiàn)在不到一年時(shí)間內(nèi)，就有30多家店新開業(yè)。平均下來，幾乎每周都有一家新店開業(yè)，有時(shí)候一周內(nèi)有三家店開張。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，當(dāng)前已過了最初的跑馬圈地的擴(kuò)張期，留給經(jīng)營者可選擇的空間有限，這也迫使一些經(jīng)營者走“另類”選址路線。尹百成告訴記者，經(jīng)常會(huì)碰到同行間選址“撞車”的時(shí)候，有時(shí)候會(huì)因?yàn)樽约旱男袠I(yè)地位、規(guī)模占據(jù)優(yōu)勢而“獲勝”，而有時(shí)候則沒有那么幸運(yùn)，只能眼看著一個(gè)黃金鋪位旁落別家。
“現(xiàn)在的超市業(yè)態(tài)、行業(yè)分工也越來越精細(xì)化，在這種情況下，從產(chǎn)品供給的角度講，也需要有相應(yīng)的終端銷售形式出現(xiàn)。”武漢策成企業(yè)管理咨詢有限公司專職講師黃翌在接受本報(bào)采訪時(shí)表示， 水果超市 近年來在各個(gè)地區(qū)成為一個(gè)新興業(yè)態(tài)，并且有一個(gè)逐步擴(kuò)大的趨勢，市場逐步成熟。因此越來越多的經(jīng)營者開始發(fā)掘這部分商機(jī)，導(dǎo)致市場競爭日趨激烈。
玄機(jī)2
為省成本 經(jīng)營者認(rèn)可先賠錢后賺錢
一個(gè)是商業(yè)氛圍濃厚，成熟地段的旺鋪，租金高；另一個(gè)是短期內(nèi)還沒成氣候，商業(yè)氣息尚待培養(yǎng)的地段，租金便宜。你選哪個(gè)？在選址時(shí)，擺在 水果超市 經(jīng)營者面前，往往會(huì)出現(xiàn)這樣一道選擇題。而記者采訪中了解到，越來越多的經(jīng)營者開始更傾向于選擇后者。而這一決策，更多來自于成本壓力下的精打細(xì)算的小算盤。
“現(xiàn)在都盯著旺鋪投資開店，但有些旺鋪的租金高得離譜，倒不如找這種租金相對便宜一些的地方開店，畢竟‘準(zhǔn)旺鋪’的租金成本更低一些。”兩個(gè)月前，剛在長春汽車經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)兌下來一家水果店的陳女士告訴記者，當(dāng)時(shí)兌這家店的時(shí)候，家人也有不同的意見，認(rèn)為臨近小區(qū)現(xiàn)在2期剛開盤不久，3期還在建，周圍商業(yè)氣息還不旺?？申惻坑X得，現(xiàn)在業(yè)主給出的租金價(jià)格是4.5萬元/年，合同可以簽5年，如果等一兩年，2期、3期全部入住時(shí)，租金就不是這個(gè)價(jià)了，肯定是越漲越高。
“頭兩年還好說，競爭沒那么激烈，租金高點(diǎn)我們頂多是少賺點(diǎn)兒，現(xiàn)在不一樣，有些地段租金高得離譜，而行業(yè)競爭又這么激烈，尤其是對于水果零售行業(yè)來說，利潤率并不高，各家都在拼價(jià)格，而房租占了成本中的很大一部分，不能通過提高產(chǎn)品價(jià)格去彌補(bǔ)成本，只有盡可能地在前期投入預(yù)算方面減少一些成本。”以往只做穩(wěn)定市場、不考慮培育市場的尹百成，現(xiàn)在也在調(diào)整策略。他告訴記者，雖然在新建小區(qū)商業(yè)氛圍不太濃的地方開店有一定的風(fēng)險(xiǎn)，或許在一兩年內(nèi)都不盈利甚至虧損，但因?yàn)槌弥饨鸨阋四孟聛?，挺過了一兩年的市場培育期，之后的盈利前景非常可觀。比如，他即將在凈月高新區(qū)開的這家店，租賃合同一簽就是10年，300平方米的門市房年租金2萬余元，而在市區(qū)繁華地段這樣的價(jià)格無論如何都拿不下來，甚至要增幾倍甚至十余倍。而通過考察他認(rèn)為，雖然現(xiàn)在市場有待培育，但由于周圍小區(qū)大部分是回遷房，預(yù)計(jì)最近一兩年之內(nèi)入住率會(huì)有很大提高。這么算下來，他覺得這筆買賣做得還是比較劃算的。
玄機(jī)3
彌補(bǔ)市場空缺 有人“打快拳”
在新建小區(qū)外開店扎根，是在找機(jī)會(huì)“突圍”、熬過市場培育期，如果說這還算比較“靠譜”的話，那么，在大路口、在街邊租個(gè)毛坯房就開始掛牌賣水果，不要精裝修商鋪專找倉庫式的臨街店面，這又是為何？
記者采訪中了解到，雖然具有上述選址特征的水果店并不多，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，隨著年底節(jié)慶扎堆到來，確實(shí)有一批水果經(jīng)營者會(huì)集中在這個(gè)時(shí)候開店，并且區(qū)別于一般水果零售商，在市區(qū)內(nèi)租賃較為便宜的未裝修門市，批發(fā)箱式水果。“用我們的行話叫做‘打快拳’，也就是說，通常是每年11月份至來年2月份這段時(shí)間掛牌營業(yè)，因?yàn)檫@個(gè)階段是一個(gè)歲末年初節(jié)慶扎堆的時(shí)候，也是水果需求的旺盛期。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士孫先生介紹，多數(shù)經(jīng)營者對這種臨時(shí)設(shè)在市區(qū)內(nèi)的水果批發(fā)點(diǎn)都不會(huì)花費(fèi)太多心思做精裝修，甚至有不少都是專門找一些租金便宜的毛坯房，只租幾個(gè)月。而這種打快拳的經(jīng)營方式主要是基于兩個(gè)方面的考慮：一是短期承租控制渠道成本；另一方面，也能在市場旺銷期內(nèi)彌補(bǔ)市區(qū)內(nèi)水果批發(fā)點(diǎn)的市場空缺。
解析 水果超市 的選址策略
“在選址方面，有一部分的 水果超市 還是比較盲目的，沒有進(jìn)行專業(yè)的市場和顧客需求的分析，實(shí)際上是憑感覺，所以很多 水果超市 開起來很快，但是閉店的速度也很快。”黃翌表示，對于 水果超市 這一業(yè)態(tài)來說，市場擴(kuò)張速度驚人。在這一時(shí)期，如果沒有搶占先機(jī)的“前瞻性”經(jīng)營思維，以后的經(jīng)營將面臨較高的難度，甚至將步步受制于人，被激烈的競爭洪流所淘汰。那么，如何兼顧選址的“前瞻性”并控制好風(fēng)險(xiǎn)？黃翌給出了如下建議。
建議1
考慮入住率和購買力
根據(jù)黃翌此前的相關(guān)調(diào)研，小區(qū)入住率低于30%的情況下，人口密度過小，對于 水果超市 經(jīng)營者來說經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)過大，因此在此開店應(yīng)格外慎重。
水果超市 選址一定要考慮兩大因素：即周邊小區(qū)入住率和購買力。或許，在目前尚屬冷僻的區(qū)域，小區(qū)入住率并不高，但考慮到臨近高檔社區(qū)、居民購買力強(qiáng)的話，也能保證通過經(jīng)營產(chǎn)品毛利潤的增加來保證盈利；相反，雖然分析周邊居民購買力水平一般，但入住率高，人流集中的話，也能通過跑銷量來盈利。
建議2
考察周邊商圈是否有競爭對手
在選址細(xì)節(jié)上，還應(yīng)考察周邊商圈是否存在競爭對手，以及消費(fèi)者出行習(xí)慣、行動(dòng)路線等。地段選擇上，優(yōu)選小區(qū)入口、再選小區(qū)周邊、最后才是小區(qū)內(nèi)部，避免輻射面太窄。如果小區(qū)周邊有成熟的農(nóng)貿(mào)市場的話，盡量在此選址開店。
建議3
算好成本賬 別忽視物流配送距離
從成本控制角度來講， 水果超市 的投入成本雖不如綜合類超市那么大，但在不同區(qū)位、不同商圈的租金價(jià)格會(huì)有很大的差別。因此，在選擇時(shí)要考慮整個(gè)鋪位的性價(jià)比問題。繁華地段的“旺鋪”不一定是最好的。因?yàn)?，雖然這里有超大客流量和商業(yè)氛圍，但租金價(jià)格往往高不可攀，對于利潤率并不算高的水果行業(yè)來說，如果盲目花高價(jià)進(jìn)駐的話，很可能會(huì)給后期經(jīng)營帶來成本壓力；而另一方面，如果僅考慮租金低廉而選擇冷僻區(qū)域，也同樣需承擔(dān)客流量低帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。而對于經(jīng)營者來說，需要在各自的利弊中間進(jìn)行權(quán)衡，考慮綜合性價(jià)比來選址。
此外，黃翌格外提醒，除了租金成本外，對于連鎖性質(zhì)的 水果超市 經(jīng)營者來說，物流配送成本是不容忽視的很大一塊。因此，在輻射面逐步擴(kuò)大的過程中，一定要考慮各門店的配送距離。
■問問經(jīng)濟(jì)學(xué)
倡導(dǎo)搶占先機(jī)的“達(dá)維多定律”
市場競爭日趨激烈，面對市場“蛋糕”被分解，一些 水果超市 的經(jīng)營者在選址上尋求“突圍”。而以往一些大型連鎖超市的選址策略上也體現(xiàn)出了“先下手為強(qiáng)”、耐得住市場培育期“寂寞”的前瞻性。
現(xiàn)實(shí)生活中我們往往會(huì)有這樣的疑惑，為什么做同樣的事情，有的人賺錢，有的人賠錢？先還是后，對成功還是失敗究竟會(huì)有多大的影響？我們不妨用“達(dá)維多定律”來思考這一問題。該定律是由曾任職于英特爾公司高級行銷主管和副總裁威廉·H·達(dá)維多提出并以其名字命名的。達(dá)維多認(rèn)為，任何企業(yè)在本產(chǎn)業(yè)中必須不斷更新自己的產(chǎn)品。一家企業(yè)如果要在市場上占據(jù)主導(dǎo)地位，就必須第一個(gè)開發(fā)出新一代產(chǎn)品。達(dá)維多定律的理論基點(diǎn)，是著眼于市場開發(fā)和利益分割的成效。人們在市場競爭中無時(shí)無刻不在搶占先機(jī)，因?yàn)橹挥邢热胧袌霾拍芨菀撰@得較大的份額和高額的利潤。概括來講就是在競爭中要“不走尋常路”，競爭就是要?jiǎng)?chuàng)造或搶占先機(jī)。
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本文來源： 水果超市“另類”選址玄機(jī)
