一、連鎖企業(yè) 選址 困惑
眾所周知， 選址 是連鎖門店成功關(guān)鍵的因素，業(yè)內(nèi)有句名言：“門店最重要的是什么，第一是 選址 ，第二是 選址 ，第三還是 選址 ”，可見 選址 對(duì)于連鎖企業(yè)的重要性。成功的 選址 系統(tǒng)是連鎖企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，但受專業(yè)及經(jīng)驗(yàn)限制，國(guó)內(nèi)連鎖企業(yè)在 選址 的成功率上一直不高，通過咨詢及接觸，我們總結(jié)多數(shù)連鎖企業(yè)在 選址 主要存在以下三個(gè)層面的困惑：
1. 選址 憑感覺，沒有科學(xué)依據(jù)，風(fēng)險(xiǎn)非常大
2.成熟商圈店址很難獲得，缺少投資收益預(yù)測(cè)，導(dǎo)致決策失敗
3.缺少系統(tǒng)和規(guī)范， 選址 成為擴(kuò)張時(shí)最大難題
第一種 選址 憑感覺的情況常出現(xiàn)中小連鎖企業(yè)，企業(yè)老板憑多年經(jīng)驗(yàn)和直覺來判斷店址，往往說不清楚道不明白，成敗多歸咎風(fēng)水問題，說起自身 選址 經(jīng)驗(yàn)，多半是有緣或有感覺，沒有科學(xué)依據(jù)，風(fēng)險(xiǎn)非常大；
第二種情況的連鎖企業(yè)已有一定的 選址 標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)驗(yàn)，也注重有策略 選址 ，占據(jù)有利位置，但往往旺鋪是一鋪吃三代，很少轉(zhuǎn)手，成熟商圈的店址更是千金難求，租金、押金高昂，選擇店址時(shí)如不能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)投資收益，租金成本高于本行業(yè)利潤(rùn)率，將導(dǎo)致門店經(jīng)營(yíng)失敗。另有一種類型，某些連鎖企業(yè)為了降低成本或避開強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)“農(nóng)村包圍城市”策略，選擇次商圈進(jìn)行布點(diǎn)，也常因不能科學(xué)、準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)商圈成熟時(shí)機(jī)而淪為填坑或?yàn)槿俗骷薜南聢?chǎng)，
連鎖業(yè)必須進(jìn)行快速擴(kuò)張，以此來降低運(yùn)營(yíng)成本，連鎖企業(yè)在進(jìn)入規(guī)模擴(kuò)張時(shí)常出現(xiàn)第三種情況，由于沒有建立和完善 選址 標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范，缺少組織和系統(tǒng)，一旦批量開店 選址 ，人員分身乏術(shù)，找不到想要店址，盲目“掃街”，擴(kuò)張計(jì)劃不得不一再延遲， 選址 最終成為擴(kuò)張戰(zhàn)略最大阻礙。
二、解決辦法
跨國(guó)連鎖巨頭們用數(shù)十年形成了一套十分科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?選址 系統(tǒng)，對(duì)企業(yè)發(fā)展起到重要作用，我們的企業(yè)可不可能快速形成自己一套系統(tǒng)的方法呢？基于對(duì)中國(guó)連鎖的研究和咨詢，我們總結(jié)出了一套科學(xué)的方法分六步構(gòu)建 選址 系統(tǒng)，關(guān)鍵由模式（Model）、模型（Matrix）、要素（Momentum）、調(diào)整（Modulate）、手冊(cè)（Manual）、完善（Maturity）組成，簡(jiǎn)稱 選址 6M模型。
一般連鎖企業(yè)可依據(jù)此六步法從無到有構(gòu)建自己的 選址 系統(tǒng)，以解決連鎖 選址 和拓展的難題，提高加盟商對(duì)總部忠誠(chéng)，獲得穩(wěn)健及快速的發(fā)展，以下簡(jiǎn)要介紹一下 選址 6M模型的主要步驟和方法：
1、 商業(yè)模式選型及經(jīng)驗(yàn)總結(jié)
通過市場(chǎng)調(diào)查，了解消費(fèi)者及業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)，以確定本企業(yè)商業(yè)模式選型（參見《連鎖商業(yè)模式選型方法》一文），對(duì)消費(fèi)者行為方式的分析，有助于確定 選址 定位，同時(shí)可采取問卷調(diào)查、專家訪談、數(shù)據(jù)收集等方式總結(jié)沉淀企業(yè)（加盟商/經(jīng)銷商）以往 選址 成功經(jīng)驗(yàn)，為 選址 提供準(zhǔn)確的經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)支持。
2、建立 選址 理論模型
根據(jù)商業(yè)模式及現(xiàn)有 選址 理論推導(dǎo)，總結(jié)與概括出 選址 模型，明確 選址 信息收集約束條件，如簡(jiǎn)便性、成本、科學(xué)性等，確定模型的使用范圍，找出可以量化評(píng)價(jià)及成本較低的采用指標(biāo)體系及采集辦法，簡(jiǎn)化 選址 所需的數(shù)據(jù)。
3、確定要素指標(biāo)及權(quán)重
此步驟重點(diǎn)是通過商業(yè)模式應(yīng)用層次分析法確定關(guān)鍵要素及二級(jí)要素，建立 選址 模型，并應(yīng)用專家評(píng)分法，將定性分析轉(zhuǎn)化為定量分析，確定各個(gè)重素權(quán)重，分解重要維度為可操作化的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，就可開發(fā)相應(yīng)的評(píng)估表，如商圈及競(jìng)爭(zhēng)條件表、社區(qū)情況表、租賃評(píng)估表、綜合評(píng)估表等，以此建立數(shù)學(xué)模型及軟件模型。
4、基于WHAT－IF驗(yàn)證及指標(biāo)調(diào)整
此步驟重點(diǎn)是試用模型，建立 選址 檢驗(yàn)計(jì)劃及數(shù)據(jù)庫(kù)，通過實(shí)際測(cè)試，與歷史數(shù)據(jù)建立回歸方程，再通過軟件模型校正指標(biāo)效度，采用模擬計(jì)算的方法解決不同要素權(quán)重設(shè)計(jì)方案對(duì) 選址 總評(píng)的影響，形成使用的權(quán)重及參數(shù)調(diào)整表。有了準(zhǔn)確的店址的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)重和一些成功案例，我們可以完善店址的評(píng)估工具表格，成為我們進(jìn)行連鎖經(jīng)營(yíng)店址評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)化工具，詳細(xì)參見《基于What－if的 選址 模型設(shè)計(jì)》
5、形成 選址 手冊(cè)及審核制度
此步驟重點(diǎn)是將 選址 評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)化流程、規(guī)范及表單結(jié)合，將形成或升級(jí) 選址 手冊(cè)，成為 選址 標(biāo)準(zhǔn)化管理的基礎(chǔ)，強(qiáng)化總部控制，同時(shí)要求不斷收錄 選址 案例，提供不同區(qū)域 選址 人員經(jīng)驗(yàn)復(fù)制。
6、流程執(zhí)行及 選址 數(shù)據(jù)庫(kù)完善
持續(xù)進(jìn)行執(zhí)行流程與檢查，根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)提前收集及更新 選址 所需數(shù)據(jù)，完善 選址 數(shù)據(jù)庫(kù)，在此基礎(chǔ)上可進(jìn)行 選址 軟件設(shè)計(jì)開發(fā)，不斷提高 選址 效率及準(zhǔn)確性，形成總部獨(dú)有的知識(shí)專利。
連鎖企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)如下圍棋，講究謀局布局，“一子落錯(cuò)，滿局皆輸”，要在 選址 布局上為未來競(jìng)爭(zhēng)打好基礎(chǔ)，同時(shí)現(xiàn)代成功連鎖企業(yè) 選址 思維已經(jīng)從傳統(tǒng)的“ 選址 ”過度到“搶址”。所謂“搶址”是指在城市優(yōu)質(zhì)的店址處于相對(duì)稀缺的條件下，企業(yè)要想獲到好的店鋪位置，必須主動(dòng)提前對(duì)城市進(jìn)行全面布點(diǎn)分析，把優(yōu)質(zhì)的店址納入自己的監(jiān)控范圍之內(nèi)，隨時(shí)觀察，找準(zhǔn)時(shí)機(jī)進(jìn)入，先發(fā)制人。
如何謀局布局，如何做好店址調(diào)研和儲(chǔ)備，用什么策略拿到想要的店面，這就要求企業(yè)的掌舵人著眼于大市場(chǎng)、大格局、大系統(tǒng)，及早建立科學(xué)的 選址 系統(tǒng)，掌握連鎖企業(yè) 選址 成功密碼。應(yīng)用6M構(gòu)建科學(xué)的 選址 系統(tǒng)是布局致勝的“王者之道”，可應(yīng)用于戰(zhàn)略位置選擇，應(yīng)用于 選址 與搶址，應(yīng)用于成熟商圈選擇，應(yīng)用于門店并購(gòu)與直營(yíng)化改造時(shí)價(jià)值等評(píng)估。
眾所周知， 選址 是連鎖門店成功關(guān)鍵的因素，業(yè)內(nèi)有句名言：“門店最重要的是什么，第一是 選址 ，第二是 選址 ，第三還是 選址 ”，可見 選址 對(duì)于連鎖企業(yè)的重要性。成功的 選址 系統(tǒng)是連鎖企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，但受專業(yè)及經(jīng)驗(yàn)限制，國(guó)內(nèi)連鎖企業(yè)在 選址 的成功率上一直不高，通過咨詢及接觸，我們總結(jié)多數(shù)連鎖企業(yè)在 選址 主要存在以下三個(gè)層面的困惑：
1. 選址 憑感覺，沒有科學(xué)依據(jù)，風(fēng)險(xiǎn)非常大
2.成熟商圈店址很難獲得，缺少投資收益預(yù)測(cè)，導(dǎo)致決策失敗
3.缺少系統(tǒng)和規(guī)范， 選址 成為擴(kuò)張時(shí)最大難題
第一種 選址 憑感覺的情況常出現(xiàn)中小連鎖企業(yè)，企業(yè)老板憑多年經(jīng)驗(yàn)和直覺來判斷店址，往往說不清楚道不明白，成敗多歸咎風(fēng)水問題，說起自身 選址 經(jīng)驗(yàn)，多半是有緣或有感覺，沒有科學(xué)依據(jù)，風(fēng)險(xiǎn)非常大；
第二種情況的連鎖企業(yè)已有一定的 選址 標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)驗(yàn)，也注重有策略 選址 ，占據(jù)有利位置，但往往旺鋪是一鋪吃三代，很少轉(zhuǎn)手，成熟商圈的店址更是千金難求，租金、押金高昂，選擇店址時(shí)如不能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)投資收益，租金成本高于本行業(yè)利潤(rùn)率，將導(dǎo)致門店經(jīng)營(yíng)失敗。另有一種類型，某些連鎖企業(yè)為了降低成本或避開強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)“農(nóng)村包圍城市”策略，選擇次商圈進(jìn)行布點(diǎn)，也常因不能科學(xué)、準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)商圈成熟時(shí)機(jī)而淪為填坑或?yàn)槿俗骷薜南聢?chǎng)，
連鎖業(yè)必須進(jìn)行快速擴(kuò)張，以此來降低運(yùn)營(yíng)成本，連鎖企業(yè)在進(jìn)入規(guī)模擴(kuò)張時(shí)常出現(xiàn)第三種情況，由于沒有建立和完善 選址 標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范，缺少組織和系統(tǒng)，一旦批量開店 選址 ，人員分身乏術(shù)，找不到想要店址，盲目“掃街”，擴(kuò)張計(jì)劃不得不一再延遲， 選址 最終成為擴(kuò)張戰(zhàn)略最大阻礙。
二、解決辦法
跨國(guó)連鎖巨頭們用數(shù)十年形成了一套十分科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?選址 系統(tǒng)，對(duì)企業(yè)發(fā)展起到重要作用，我們的企業(yè)可不可能快速形成自己一套系統(tǒng)的方法呢？基于對(duì)中國(guó)連鎖的研究和咨詢，我們總結(jié)出了一套科學(xué)的方法分六步構(gòu)建 選址 系統(tǒng)，關(guān)鍵由模式（Model）、模型（Matrix）、要素（Momentum）、調(diào)整（Modulate）、手冊(cè)（Manual）、完善（Maturity）組成，簡(jiǎn)稱 選址 6M模型。
一般連鎖企業(yè)可依據(jù)此六步法從無到有構(gòu)建自己的 選址 系統(tǒng)，以解決連鎖 選址 和拓展的難題，提高加盟商對(duì)總部忠誠(chéng)，獲得穩(wěn)健及快速的發(fā)展，以下簡(jiǎn)要介紹一下 選址 6M模型的主要步驟和方法：
1、 商業(yè)模式選型及經(jīng)驗(yàn)總結(jié)
通過市場(chǎng)調(diào)查，了解消費(fèi)者及業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)，以確定本企業(yè)商業(yè)模式選型（參見《連鎖商業(yè)模式選型方法》一文），對(duì)消費(fèi)者行為方式的分析，有助于確定 選址 定位，同時(shí)可采取問卷調(diào)查、專家訪談、數(shù)據(jù)收集等方式總結(jié)沉淀企業(yè)（加盟商/經(jīng)銷商）以往 選址 成功經(jīng)驗(yàn)，為 選址 提供準(zhǔn)確的經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)支持。
2、建立 選址 理論模型
根據(jù)商業(yè)模式及現(xiàn)有 選址 理論推導(dǎo)，總結(jié)與概括出 選址 模型，明確 選址 信息收集約束條件，如簡(jiǎn)便性、成本、科學(xué)性等，確定模型的使用范圍，找出可以量化評(píng)價(jià)及成本較低的采用指標(biāo)體系及采集辦法，簡(jiǎn)化 選址 所需的數(shù)據(jù)。
3、確定要素指標(biāo)及權(quán)重
此步驟重點(diǎn)是通過商業(yè)模式應(yīng)用層次分析法確定關(guān)鍵要素及二級(jí)要素，建立 選址 模型，并應(yīng)用專家評(píng)分法，將定性分析轉(zhuǎn)化為定量分析，確定各個(gè)重素權(quán)重，分解重要維度為可操作化的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，就可開發(fā)相應(yīng)的評(píng)估表，如商圈及競(jìng)爭(zhēng)條件表、社區(qū)情況表、租賃評(píng)估表、綜合評(píng)估表等，以此建立數(shù)學(xué)模型及軟件模型。
4、基于WHAT－IF驗(yàn)證及指標(biāo)調(diào)整
此步驟重點(diǎn)是試用模型，建立 選址 檢驗(yàn)計(jì)劃及數(shù)據(jù)庫(kù)，通過實(shí)際測(cè)試，與歷史數(shù)據(jù)建立回歸方程，再通過軟件模型校正指標(biāo)效度，采用模擬計(jì)算的方法解決不同要素權(quán)重設(shè)計(jì)方案對(duì) 選址 總評(píng)的影響，形成使用的權(quán)重及參數(shù)調(diào)整表。有了準(zhǔn)確的店址的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)重和一些成功案例，我們可以完善店址的評(píng)估工具表格，成為我們進(jìn)行連鎖經(jīng)營(yíng)店址評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)化工具，詳細(xì)參見《基于What－if的 選址 模型設(shè)計(jì)》
5、形成 選址 手冊(cè)及審核制度
此步驟重點(diǎn)是將 選址 評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)化流程、規(guī)范及表單結(jié)合，將形成或升級(jí) 選址 手冊(cè)，成為 選址 標(biāo)準(zhǔn)化管理的基礎(chǔ)，強(qiáng)化總部控制，同時(shí)要求不斷收錄 選址 案例，提供不同區(qū)域 選址 人員經(jīng)驗(yàn)復(fù)制。
6、流程執(zhí)行及 選址 數(shù)據(jù)庫(kù)完善
持續(xù)進(jìn)行執(zhí)行流程與檢查，根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)提前收集及更新 選址 所需數(shù)據(jù)，完善 選址 數(shù)據(jù)庫(kù)，在此基礎(chǔ)上可進(jìn)行 選址 軟件設(shè)計(jì)開發(fā)，不斷提高 選址 效率及準(zhǔn)確性，形成總部獨(dú)有的知識(shí)專利。
連鎖企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)如下圍棋，講究謀局布局，“一子落錯(cuò)，滿局皆輸”，要在 選址 布局上為未來競(jìng)爭(zhēng)打好基礎(chǔ)，同時(shí)現(xiàn)代成功連鎖企業(yè) 選址 思維已經(jīng)從傳統(tǒng)的“ 選址 ”過度到“搶址”。所謂“搶址”是指在城市優(yōu)質(zhì)的店址處于相對(duì)稀缺的條件下，企業(yè)要想獲到好的店鋪位置，必須主動(dòng)提前對(duì)城市進(jìn)行全面布點(diǎn)分析，把優(yōu)質(zhì)的店址納入自己的監(jiān)控范圍之內(nèi)，隨時(shí)觀察，找準(zhǔn)時(shí)機(jī)進(jìn)入，先發(fā)制人。
如何謀局布局，如何做好店址調(diào)研和儲(chǔ)備，用什么策略拿到想要的店面，這就要求企業(yè)的掌舵人著眼于大市場(chǎng)、大格局、大系統(tǒng)，及早建立科學(xué)的 選址 系統(tǒng)，掌握連鎖企業(yè) 選址 成功密碼。應(yīng)用6M構(gòu)建科學(xué)的 選址 系統(tǒng)是布局致勝的“王者之道”，可應(yīng)用于戰(zhàn)略位置選擇，應(yīng)用于 選址 與搶址，應(yīng)用于成熟商圈選擇，應(yīng)用于門店并購(gòu)與直營(yíng)化改造時(shí)價(jià)值等評(píng)估。
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本文來源： 連鎖企業(yè)怎樣成功選址
